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21.
August '09

Strategien für Immobilienfinanzierungen – Unterscheidung verschiedener Darlehensarten


Spezialisierung- Sie kennen das von mir- empfinde ich als elementar wichtig in den heutigen Märkten. Da ich nicht alle Bereiche abwickeln kann arbeite ich mit Spezialisten aus anderen Produktbereichen zusammen.

Heute möchte ich einen Gastbeitrag des, ebenfalls sehr spezialisierten, Kollegen Thomas Kliem veröffentlichen, da das Thema Immobilien und somit auch langfristige Sicherheit immer komplizierter wird und ohne Beratung nicht mehr zu realisieren ist. Weitere Auskünfte erhalten Sie einfach über das Kontaktformular, ich leite das gern weiter und der Kollege meldet sich bei Ihnen.

Jeder, der eine Immobilie finanzieren möchte oder diese aktuell noch finanziert hat, interessiert sich für den Zinssatz. Das ist grundsätzlich richtig. Jedoch lohnt es sich, einmal einen Blick hinter die Kulissen zu werfen und sich mit den unterschiedlichen Strategien und den unterschiedlichen Darlehensarten vertraut zu machen.

Förderprogramme der Bundeländer

Die meisten Bundeländer bieten unter bestimmten Voraussetzungen zusätzliche Förderungen. Dies können zum Teil mit KfW-Mitteln oder mit andern Darlehensarten kombiniert werden. Die Förderungen sind häufig an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden und sollen Insbesondere jungen Familien bei Erwerb oder Neubau einer Immobilie unterstützen. Da jedes Bundeland unterschiedliche Förderprogramme anbietet, soll hier nur auf die grundsätzliche Existenz dieser Darlehen hingewiesen werden.

Der folgende Überblick soll als Entscheidungshilfe oder als Vorbereitung auf ein Beratungsgespräch dienen.

Beachten Sie aber bitte, dass nicht jeder Baufinanzier alle Darlehensarten im Angebot hat bzw. aus Ertragsaspekten bestimmte Darlehensarten nicht anbietet. Bestehen Sie notfalls auf die Ihnen interessant erscheinende Darlehensform und fragen Sie gezielt nach.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist nach wie vor die verbreitetste Darlehensart. Es wird über die gesamte Zinsbindungsdauer eine gleichbleibende Rate (Annuität) gezahlt. Die Annuität ist in Zins und Tilgung aufgeteilt. Die Tilgung ist im Regelfall frei wählbar, muss aber im Normalfall mindestens 1% betragen. Da die Restschuld im Laufe der Zeit immer geringer wird, wird der Anteil der Tilgung innerhalb der Annuität immer größer, während der Zinsanteil sich immer weiter reduziert. Ein Annuitätendarlehen bietet hohe Planungssicherheit und ist leicht verständlich. Zusätzlich zur Regeltilgung können häufig Sondertilgungen bis zu 10% jährlich vorgenommen werden. Das beschleunigt die Entschuldung der Immobilie. In der aktuell noch vorherrschenden Niedrigzinsphase, sollte die Zinsbindungsfrist so lange wie möglich (bis zu 30 Jahren) gewählt werden.

Konstantdarlehen

Auch das Konstantdarlehen erfreut sich hoher Beliebtheit. Im Grunde handelt es sich hier um zwei Komponenten. Auf der einen Seite wird ein Bausparvertrag bespart. Das kann entweder durch periodische (z. B. monatliche) Sparraten oder durch eine Einmalzahlung erfolgen. Mischvarianten sind ebenfalls möglich. Auf der anderen Seite wird ein Festdarlehen abgeschlossen. Während der ersten Jahre werden ausschließlich die Zinsen aus dem Festdarlehn und die Sparrate für den Bausparvertrag fällig. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, löst das Bausparguthaben das Festdarlehen teilweise ab. Der Restbeitrag wird als Bauspardarlehen weiter geführt. Dabei ändert sich die monatliche Rate nicht. Jedoch wird ab sofort getilgt. Nach Zuteilung des Bausparvertrages sind jederzeit Sondetilgungen bis zu 100% möglich. Auch hier gibt es eine sehr hohe Planungssicherheit, da das Konstantdarlehen durch die Einbindung des Bausparvertrages keinen Zinsschwankungen unterliegt.

Kombinationsdarlehen

Die benötigte Darlehenssumme wir in zwei Tranchen aufgeteilt. Die eine Tranche besteht aus einem klassischen Annuitätendarlehen. Die zweite Tranche besteht entweder aus einem variabel verzinsten Darlehen. Diese Variable verzinsten Darlehen können jeweils monatlich oder vierteljährlich ganz oder teilweise getilgt werden. Für Kunden, die für einen Teilbereich des Darlehens sofort und jederzeit unbegrenzte Sondertilgungen vornehmen wollen und von den überaus geringen Zinsen der variabel verzinsten Darlehn profitieren wollen, ist das Kombinationsdarlehen geeignet.

Festdarlehen

Das Festdarlehen wird im Regelfall ohne Tilgung ausgereicht. Während der Zinsbindungsfrist sind ausschließlich die Zinsen zu bezahlen. Der eigentlich auf die Tilgung anfallende Betrag wird separat in einer anderen Anlageform angespart. Wenn die separat angesparte Anlageform einen höheren Ertrag erzielt als die Zinsbelastung aus dem Darlehen kostet, kann hier ein zusätzlicher Gewinn erzielt werden. Diese Darlehensart wird insbesondere von Darlehensnehmern gewählt, die ihre Immobilie nicht selber bewohnen, sondern vermieten. Da hier die Zinsen steuerwirksam angesetzt werden können, ergeben sich zusätzliche Vorteile.

Flex-Darlehen

Hier handelt es sich um ein Darlehen mit variabler Verzinsung. Der Zins kann monatlich oder vierteljährlich an den aktuellen Geldmarktzins angepasst. Im Gegensatz zu reinen variabel verzinsten Darlehen, ist hier die Anpassung an den EURIBOR gebunden und nicht willkürlich von der Bank festzulegen. Geeignet ist diese Darlehensart in Märkten mit fallenden Zinsen bzw. wenn die jederzeitig Tilgung des Darlehens im Vordergrund steht.

Cap-Darlehen

Ähnlich wie beim Flex-Darlehen können auch beim Cap-Darlehen die Zinsen angepasst werden. Das Cap-Darlehen schützt den Darlehensnehmer jedoch vor einem unkontrollierbaren Zinsanstieg, da eine Zinsobergrenze vereinbart wird. Die Zinsobergrenze variiert je nach Laufzeit. Für Kunden mit der Erwartung fallender Zinsen, die jedoch für den Fall der Fälle eine Absicherung wünschen, ist diese Darlehensform interessant.

Volltilgungsdarlehen

Es handelt sich hier grundsätzlich um ein Annuitätendarlehen. Der Tilgungssatz wird hier so berechnet, dass nach einer bestimmten Anzahl von Jahren eine vollständige Rückzahlung des Darlehens erfolgt ist. Dafür gewähren viele Banken zusätzliche Zinsvorteile. Für Kunden, die Ihr Darlehen schnell und mit hoher Planungssicherheit abzahlen wollen, ist dies eine interessante Option.

Forwarddarlehen

Dieses Instrument ermöglicht es, bis zu 60 Monaten im Voraus eine Anschlussfinanzierung zu verbindlichen Konditionen zu vereinbaren. Vom Charakter her handelt es sich um ein Annuitätendarlehen. Kunden, die steigende Zinsen in der Zukunft befürchten, finden hier ein ideales Instrument mit hoher Planungssicherheit vor.

Wohnriester-Darlehen

Wohnriester wurde rückwirkend zum 1. Januar 2008 eingeführt. Die Riesterförderung kann nun unter bestimmten Voraussetzungen für die Finanzierung einer Immobilie eingesetzt werden. Da die Regelungen im Detail sehr komplex sind und sich persönliche Änderungen der Lebensumstände sehr stark auswirken können, ist hier eine Beratung von besonderer Wichtigkeit. Das Bundesministerium der Finanzen bietet hier eine Übersicht.

KfW-Darlehen

Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet zahlreiche Darlehensvarianten an. Diese Darlehen müssen stets über eine Geschäftsbank beantragt werden und können in viele Modelle integriert werden. Die KfW-Konditionen liegen unten den Marktkonditionen. Dafür sind teilweise strenge Auflagen zu erfüllen. Die beliebtesten KfW-Programme sind das Wohneigentumsprogramm, unterschiedliche Modernisierungsprogramme sowie Kredite zur Förderung energieeffizienter Maßnahmen. Eine Übersicht und weitere Informationen finden Sie hier.

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