Gastbeitrag: Verwandeln Sie Steuern in inflationsgeschütztes Vermögen – Denkmalimmobilien als Kapitalanlage

Sven Hennig

Heute lesen Sie einen Gastbeitrag meines Kollegen Dr. Karsten Schütz

Derzeit suchen Kapitalanleger händeringend nach sinnvollen Anlagemöglichkeiten. In erster Linie wünschen Anleger nach den schmerzvollen Verlusten der letzten Jahre bei vermeintlich „lukrativen“ (und nicht selten von den Hausbanken empfohlenen) Kapitalanlagen Sicherheit. Daher mag der eine oder andere überlegen z.B. in deutsche Staatsanleihen oder Festgeldkonten zu investieren, wenn auch zu fast verschwindend geringen Zinsen.

Zweitens wünschen Kapitalanleger Schutz vor einer drohenden Inflation.

Leider würden aber gerade die vermeintlich sicheren Anlagen wie deutsche Staatsanleihen, Festgelder usw. von der vollen Wucht einer Inflation getroffen. Ihr Wert würde aufgezehrt, denn es sind Geldwerte – eine in Inflationszeiten sehr unsichere Anlage!

Es verbleibt daher die sinnvolle Möglichkeit, in Sachwerte zu investieren, deren Werte mit der Inflation steigen! Die Investition, die sowohl vor Inflation schützt und zudem eine hohe Sicherheit statt ewigem „Auf und Ab“ bietet, ist die Immobilie.

In diesem Artikel beschäftige ich mich im Speziellen mit sog. Denkmalimmobilien. Denn solche Denkmalimmobilien haben neben den schon aufgeführten Vorteilen noch einen weiteren, einzigartigen Vorteil: Mit ihnen lassen sich in erheblichem Maße Steuern sparen. Im Folgenden zeige ich Ihnen, warum eine solche Investition eine der derzeit sinnvollsten Anlageformen ist und wie man vorgehen sollte.

1. Sicherheit

Eine gute Immobilieninvestition ist immer eine Investition mit hoher Sicherheit … wenn die Auswahl sorgfältig und systematisch erfolgt!

Hierbei können Sie genauso analytisch vorgehen, wie Sie es bei der Auswahl Ihrer privaten Krankenversicherung getan haben. Auch bei Immobilien gibt es Kriterien (PKV: „Bedingungen“), die unbedingt erfüllt sein müssen, damit sie dauerhaft und nachhaltig ihre Miete und Wertbeständigkeit (PKV: „Leistungen“) realisieren. Und daher gilt bei der Auswahl der Immobilie: Ziehen Sie wie bei der PKV einen Experten zu Rate.

Was sind nun wichtige „Bedingungen“?

Hier einige Beispiele: Neben dem allseits bekannten Kriterium der Lage spielen weitere Faktoren eine Rolle: Ist das Objekt auf den demografischen Wandel ausgerichtet? Entspricht das Objekt den zukünftigen Anforderungen an Energieeffizienz? Ist die Zielgruppe möglicher Mieter eher allgemein oder speziell? Ergibt die spezielle Soziodemographie der Mikrolage eine spezielle Nachfrage nach Wohnraum (z.B. altersgerechtes Wohnen)?

Es wird hier schon deutlich, dass eine Vielzahl von Kriterien – auch in ihrer Wechselwirkung – berücksichtigt werden müssen.

2. Inflationsschutz

Die Mieten und Werte von Immobilien steigen mehr oder weniger gleichmäßig mit der Inflation und bieten daher grundsätzlich den gewünschten Schutz. Nun haben Sie sicher schon einmal gehört, dass die Preise für Immobilien in den letzten Jahren konstant geblieben seien, trotz Inflation. Wie ist das zu erklären? Ganz einfach: Die Preisbetrachtung ist eine Durchschnittsbetrachtung! Ländliche Gebiete und Ballungszentren werden vermischt. Tatsächlich sind aber die Immobilienwerte in ländlichen Gebieten gesunken und in den prosperierenden Ballungszentren gestiegen! Dies ist angesichts eines zunehmenden Zuzugs in die Städte eine Tendenz, die sich voraussichtlich weiter verstärken wird. Wählen Sie eine Immobilie in einem solchen Ballungszentrum aus, ist der Inflationsschutz weit gehend gesichert.

3. Steuern werden zu Vermögen

Denkmalimmobilien stellen das letzte (und vom Staat ausdrücklich gewünschte) „Steuerschlupfloch“ dar. Grundlage sind die §§ 7h/i EStG. In ihnen wird geregelt, dass die Modernisierungskosten einer Denkmalimmobilie steuerlich zu 100% absetzbar sind. Diese kann der Käufer der Immobilie dann verteilt über 12 Jahre abschreiben. So kann er in den ersten 8 Jahren jeweils 9% der Modernisierungskosten pro Jahr absetzen und in den letzten 4 Jahren jeweils 7%. Im Allgemeinen sind ca. 65% – 70% des Kaufpreises abschreibungsfähige Modernisierungskosten. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 200.000 € bedeutet dies, dass Sie insgesamt ca. 140.000 € steuerlich absetzen können.

Ein Beispiel hierzu: Sie (ledig) verdienen über 52.000 € p.a. Dann liegen Sie schon im Spitzensteuersatz und erzeugen den maximalen Steuerhebel bei einer solchen Investition. Erwerben Sie eine Denkmalimmobilie zu o.g. Preis und Modernisierungskosten, können Sie im ersten Jahr 9% von 140.000 €, also 12.600 € steuerlich absetzen. Zusätzlich können Sie, wenn Sie die Immobilie finanzieren, natürlich noch die Darlehenszinsen absetzen. Angenommen Sie finanzieren den kompletten Kaufpreis, also 200.000 €, und bezahlen dafür 4,5% Zinsen, dann können Sie weitere 9.000 € steuerlich geltend machen, insgesamt also 21.600 €. Da Sie aber auch positive Einkünfte in Form von Miete erzielen, sagen wir 7.600 € p.a., können Sie jährlich 14.000 € (!) steuerlich absetzen (21.600 € – 7.600 €).

Die resultierenden Steuerrückzahlungen und die Miete fließen Ihnen zu und diesen Geldfluss lenken Sie in die Entschuldung der Immobilie. Eine steuerlich besser geförderte Kapitalanlage dürfte es derzeit kaum geben! Dieser Steuervorteil lässt sich individuell für jeden Anleger in einer Modellrechnung berechnen.

4. Historisch günstige Finanzierung – (fast) ohne Eigenkapital

Interessant sind für Immobilienerwerber die derzeit extrem niedrigen Zinsen, die langfristig, z.B. für 15 Jahre, gesichert werden können. Bei den meisten denkmalgeschützten Immobilien können derzeit zusätzlich die noch günstigeren KfW-Darlehen genutzt werden.

Eine Kapitalanlageimmobilie sollte sich immer sinnvoll in das Gesamtvermögen des Anlegers einpassen und in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Stimmt dieses Verhältnis, sind die meisten Banken bereit, den gesamten Kaufpreis zu finanzieren. Als Eigenkapital müssen dann lediglich die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer i.H.v. insgesamt ca. 5% – 6%) des Kaufpreises eingebracht werden.

5. Vollständige Verwaltung der Immobilie

Schließlich erfolgt bei den angesprochenen Kapitalanlage-Immobilien auf Wunsch ein vollständiges Vermietungsmanagement durch professionelle und erfahrene Mietverwaltungen. Die Verwalterkosten sind niedrig und zudem steuerlich absetzbar. Dem Eigentümer solcher Immobilien entsteht daher keinerlei Verwaltungsaufwand für Pflege, Vermietung etc. seiner Immobilie.

Zusammenfassend kann man sagen, dass es kaum einen Zeitpunkt gegeben hat, zu dem eine Investition in eine Immobilie im Allgemeinen und in eine Denkmalimmobilie im Speziellen günstiger war. Allerdings ist die richtige Auswahl der Immobilie entscheidend.

Sollte das Thema Ihr Interesse geweckt haben oder sollten Sie eine steuerliche Modellrechnung wünschen, kontaktieren Sie mich gerne!

Dipl.-Kfm. Dr. Karsten Schütz

http://www.denkmalimmobilie24.de, Mail: kschuetz@drschuetzgmbh.de

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5 Antworten zu “Gastbeitrag: Verwandeln Sie Steuern in inflationsgeschütztes Vermögen – Denkmalimmobilien als Kapitalanlage”

  1. emsei Says:

    Nicht zu vergessen ist, das sich bezüglich der „Denkmalimmobilien“ ein eigener „Markt“ gebildet hat und dort für die Objekte vor dem Hintergrund des „Steuern sparens“ Preise gezhalt werden, die i.d.R. weit über dem Verkehrswert der Objekte liegen. Dies fällt den Steuerpflichtigen jedoch erst auf, wenn das Objekt, aus welchen Gründen auch immer, wieder verkauft werden muss. Der Diffenrenzbetrag (Verlust) übersteigt dabei in der Praxis i.d.R. die Steuervorteile bei weitem. Diese Situation ist vor allem in den ostdeutschen Metropolen vorzufinden (u.a. Leipzig).

  2. Eric Krankemann Says:

    Schön gerechnet. Was wird denn, wenn eine Anlage auf Steuerrückzahlung konzipiert ist, die Steuerlast und somit der Steuervorteil sinkt? Z.B. durch Heirat, Kinder, Arbeitsplatzwechsel etc.? Dann platzt das schöne Modell regelmäßig.

    Eine Investition in Immobilien sollte sich immer OHNE „Steuervorteil“ rechnen. Der „Steuervorteil“ besteht nun einmal aus Verlusten aus V+V. Wer macht schon gerne Geschäfte um Verluste zu realisieren?

    In der Regel verlieren Gebäude übrigens an Wert, lediglich der Grundstücksanteil kann an Wert gewinnen.

    Wichtig ist auch, eine einjähriger Mietausfall sollte einem nichts ausmachen.

    Allerdings sollte NIE eine Immobilie ohne selbst beauftragtes Gutachten auch nur in Betracht gezogen werden.

    Es wundert doch, wie weit die Zahlen da auseinander liegen, insbesondere bei Vermietbarkeit, erzielbarer Miete und somit auch beim Preis.

  3. Barton Fink Says:

    Nichts gegen Gastbeiträge, aber die Tendenz interessensgeleitete Beiträge zu veröffentlichen, die einen klaren Werbecharakteren haben und NICHT im Sinne des Verbrauchers sind, finde ich bedenklich.

    Darüber hinaus: Was haben denkmalgeschützte Immobilien mit dem Thema dieses Blogs zu tun? Und was ist die Basis für die Kooperation mit externen Autoren? Linktausch? Provisionen?

    Es ist eben diese Transparenz, die Sie und Ihre Leser von den Versicherungsunternehmenen einfordern, die auch Sie Herr Henning, niemals in Ihrem Blog aus den Augen verlieren sollten.

  4. Sven Hennig Says:

    Guten Tag Hr. Fink,

    danke für den Hinweis und Ihre Meinung, die ich jedoch so nicht teile.

    Auch dieses Thema gehört im weitesten Sinne zur möglichen Vorsorge und wird jedoch von mir nicht abgedeckt. Wenn Sie sich auf der Seite umsehen, so werden Sie sicher keinen Linktausch oder ähnliches sehen. warum auch?
    Ich betrachte dieses als eine weitere Info und jeder kann doch für sich entscheiden was er davon nutzt oder nicht.

    Daher verstehe ich den Hinweis auf die Transparenz nicht.

  5. Barton Fink Says:

    Lieber Herr Hennig. Auch wenn Sie natürlich selbst von der Vermittlung von Versicherungen leben (und zwar auf Provisionsbasis und nicht auf Honorarbasis), habe ich Ihren Blog trotzdem als aufklärendes und objektives Informationsmedium schätzen gelernt. Den Informationen, die ich hier finde – so mein Eindruck – konnte ich vertrauen, was gerade im Feld der Versicherungsvorsorge keine Selbstverständlichkeit ist.

    Der Fremdwerbung für sehr spezifische Anlagemodelle, auf deren Nachteile und Risiken nicht einmal eingegangen wird, vertraue ich jedoch nicht. Offenbar stehe ich mit meinen Zweifeln nicht alleine, wie an den anderen Kommentaren zu erkennen ist.

    Kurzum: Dieser Gastbeitrag passt nicht zu ihrem Blog. Aber vielleicht habe ich Ihren Blog, hinsichtlich seiner Vertrauenswürdigkeit, bislang auch einfach nur idealisiert.

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